Em dezembro de 2018, foi aprovada a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que alterou significativamente a lei que regula as incorporações imobiliárias (Lei 4591/1964) e a lei que disciplina o parcelamento do solo urbano (Lei 6.776/1979).
Essa lei surgiu como uma maneira de disciplinar e, consequentemente, pacificar as questões de resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Sabemos que na última década o setor imobiliário que estava em alta, sofreu um grande impacto devido a crise econômica. O período de crescimento na venda de imóveis, impulsionado por incentivos fiscais aos consumidores teve uma queda drástica com a diminuição do poder de compra dos brasileiros, o que gerou o aumento na inadimplência e, por consequência, cada vez mais rescisões contratuais.
Diante de tal cenário, visando à proteção e recuperação do setor imobiliário, a Lei do Distrato passou a vigorar, trazendo mais previsibilidade à rescisão contratual, garantindo uma maior segurança ao adquirente do imóvel e também às incorporadoras e loteadoras.
Dentre todos os pontos abordados nessa lei, destacamos alguns como:
Exigência de um quadro-resumo, ou seja, uma tabela em que constam as principais informações do contrato, como por exemplo: o preço total a ser pago, a forma de pagamento, vencimentos, índice de correção, taxas de juros, entre outras questões, a fim conferir maior transparência à negociação e facilitar o desfazimento do negócio;
Direito de arrependimento, um instituto do Direito do Consumidor, que garante a desistência da compra, sem penalização, no prazo previsto em lei;
Estipulação de prazo máximo de 180 dias de atraso na entrega da obra, o que já era entendimento majoritário dos Tribunais. O fato de a lei trazer no texto legal o que já vinha sendo entendido na jurisprudência elimina futuras discussões sobre o assunto;
Apesar de estipulado o prazo de tolerância de 180 dias, a lei também estabeleceu multa por atraso na entrega das unidades facultando, ainda, ao comprador a resolução do contrato se a incorporadora ultrapassar o prazo de tolerância.
Outra questão que deve ser considerada é que a aplicação dessa lei só atinge os contratos celebrados posteriormente à sua entrada em vigor. Em outras palavras, a Lei do Distrato não abrange os contratos celebrados anteriormente a sua vigência.
Nota-se que, muitas vezes, o comprador não compreende as consequências da inadimplência ou mesmo da rescisão contratual. Assim, ao surgir uma lei que dispõe sobre regras do distrato, tanto o consumidor quanto a incorporadora acabam tendo uma maior segurança dentro da negociação.
Regras como estas tendem a reduzir o número de distratos, seja pelo inadimplemento seja pela desistência, o que melhora as chances de estabilidade e crescimento no setor imobiliário.
Apesar das orientações contidas no texto da Lei do Distrato, é importante ter uma assessoria de qualidade para a revisão e a elaboração de contratos, a fim de que as novas exigências legais sejam corretamente atendidas, evitando-se, inclusive, o desfazimento de negócios por justa causa.
Para maiores informações, consulte um advogado de sua confiança ou a OAB da sua cidade.
Ariane Costa
OAB/SP 371.589
https://www.simeicoelhoadvocacia.com.br/arianecosta
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